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媒介契約

媒介契約とは、宅地建物の売買や交換の媒介(仲介)に関する、売主様(依頼者)と不動産会社との契約です。

媒介契約は、売主様が不動産会社に依頼する媒介の内容や仲介手数料などを契約で明らかにすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことが出来ます。売却依頼を受けた不動産会社には、媒介契約を明確化するため、一定の事項を記載した書面の作成と依頼者への交付が、宅地建物取引業法34条の2に義務づけられています。3種類の媒介契約パターンがありますので、内容をきちんと理解して選ぶことが大切になります。

専属専任媒介契約

売却依頼できる不動産会社は1社のみとなる契約。売主様自身が見つけてきた相手方(買主)であっても、専属専任媒介契約を締結した不動産会社を通して不動産売買契約をすることが義務付けられています。拘束力の強い契約となります。

専任媒介契約

売却依頼できる不動産会社は1社のみとなる契約。売主様自身が見つけてきた相手方(買主)とは、不動産会社を通さずに不動産売買契約することが出来ます。

■専属専任媒介契約・専任媒介契約に関する法規制

・媒介契約の有効期限:専任媒介契約などは、売却依頼者(売主様)にとって拘束力の強い契約であることから、媒介契約の有効期間は3カ月(契約行使の場合も3カ月)以内となります。3カ月を超える媒介契約をした場合でも、有効期間は3カ月と見なされます。

 

・レインズ(指定流通機構)への登録:不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日内(※1)に売却依頼を受けた物件情報をレインズに登録しなければなりません。宅地建物取引業法に基づき、他の不動産会社に情報を提供しています。

レインズの目的は、物件情報を多くの不動産会社に提供することで、最適な買主様を探すことにあります。

売却依頼を受けた不動産会社が自社の購入希望顧客を優先して、情報を抱え込んでしまう(囲い込み)など不適切な行為を防止しています。

※1 専属専任媒介契約 レインズへの登録期日:媒介契約締結の日から5日以内、専任媒介契約 レインズへの登録期日:媒介契約締結の日から7日以内

 

■売主様への報告義務

・不動産会社には、販売状況を売主様へ報告する義務(※2)が課せられます。不動産会社に定期的な報告を促すことにより、売主様が定期的に活動状況の確認ができるようにしています。

※2 専属専任媒介契約 報告頻度:1週間に1回以上、専任媒介契約 報告頻度:2週間に1回以上。

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却依頼することが出来ます。売主様自身が見つけてきた相手方とも、不動産会社を通さずに不動産売買契約することが出来ます。

 

■一般媒介契約には『明示型』と『非明示型』があります。

明示型:売却依頼をした不動産会社には、他に どの不動産会社へ売却を依頼しているかを通知する義務があります。

非明示型:複数の不動産会社へ売却依頼している場合、どの不動産会社へ売却依頼をしているかを不動産会社に通知する必要がありません。

※一般媒介契約は”レインズ”への登録義務がありません。『囲い込み』に注意が必要となります。

メリットとデメリットは?

【一般媒介契約】

〇メリット:複数の不動産会社に売却依頼が出来る。

 

△デメリット:①売却依頼した複数の不動産会社の話が違うと、どれが本当なのか分からなくなります。③レインズ(指定流通機構)への登録義務がありません。(他の不動産会社が自由に物件情報を見ることが出来ないので、販売機会を失う可能性があります)③売主様への販売活動の報告義務がありません。(活動状況が見えません)。④価格変更などを行う際は、売主様ご自身で売却依頼している複数の不動産会社にそれぞれ連絡をしなければなりません。(販売状況の確認も同様です)

 

【専属専任媒介契約・専任媒介契約】

〇メリット:①売却活動を1社に任せるため積極的な販売活動を行います。②レインズ(指定流通機構)への登録義務があります。(他の不動産会社が物件情報を見れますので、お家や土地を探しているお客様へ幅広く紹介が出来ます。レインズへの登録だけでなく、他の不動産会社にも積極的に紹介をしてもらうことが大切です)③売主様への販売状況報告義務があります。(どのような販売状況なのかが分かります)

 

△デメリット:1社だけにしか売却依頼をできない不安

お客様も不動産会社の担当者もお互い人間ですので、相性(人間性とスキル面)の合う信頼できそうな不動産会社担当者を選ぶことが大切です。

 

※媒介契約期間:3カ月を超えないことというルールがあります。KURASUは、3か月以内に買主様を見つけられるよう売却計画を立てご提案しております。

※KURASUは、売主様の不利益となる『囲い込み』はしません。

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